Veranda sul balcone: quando si può fare

Il desiderio di chiudere un terrazzo o un balcone è molto diffuso. Bisogna però stare attenti a cosa dice la normativa per non incorrere in abusi e possibili problemi di vicinato. Ecco qualche consiglio

È quasi una prassi. Chi è proprietario di un terrazzo, o balcone, prima o poi cede alla tentazione di chiuderne una parte con una veranda o struttura simile. Spesso si utilizzano tende da sole, tettoie, pergolati e, addirittura, verande in vetro o legno. La confusione però è tanta perché la normativa è complessa. Ma una cosa è certa: la curiosità dei vicini è assicurata e le liti condominiali ne sono un'inevitabile conseguenza.

Vediamo quindi di far chiarezza al fine di evitare discussioni condominiali o almeno di arrivare alle assemblee condominiali il più preparati possibile. Individuare la categoria a cui è assimilabile l’opera che si vuole realizzare è importante per determinare come procedere e quali autorizzazioni chiedere al fine di non incorrere in abusi seppur inconsapevoli. La normativa varia da Comune a Comune, non essendoci una normativa chiara e unitaria a livello nazionale. Quindi il primo consiglio che vi diamo è quello di consultare il regolamento edilizio del proprio Comune.

Titoli edilizi: giurisprudenza in merito
La giurisprudenza edilizia dà particolare valore alla precarietà della struttura e all’amovibilità: un manufatto è definito precario se facilmente rimovibile e se ha carattere temporaneo.
In questo caso non è necessario ottenere titoli autorizzativi ed è possibile installarli con una semplice comunicazione di inizio lavori al Comune e una semplice comunicazione all’amministratore di condominio.

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La veranda
La veranda è una struttura chiusa che dal punto di vista urbanistico costituisce un aumento della volumetria dell’edificio e per questo motivo è necessario il Permesso di costruire oltre che l’autorizzazione da parte di tutti i condomini. La mancanza del titolo autorizzato costituisce pertanto un abuso.
La veranda, infatti, a differenza di pensiline e tettoie, è considerata una struttura fissa, ovvero permanente, a prescindere che sia stata realizzata in vetro o in legno.
Al fine di ottenere il titolo autorizzato è altresì indispensabile che:
- l’immobile abbia ancora della volumetria residua;
- siano rispettati i rapporti di superficie aereo-illuminante.

I titoli autorizzativi per realizzare una veranda
Prima di procedere con la descrizione dei titoli autorizzativi necessari è indispensabile fare una precisazione in merito a quelle strutture definite mobili o amovibili. Spesso si pensa che strutture leggere, costituite in gran parte da parti vetrate e apribili, come la veranda, non siano considerabili strutture fisse, costruzioni, e pertanto possano essere realizzate liberamente. In realtà,  le verande sono strutture fisse e quindi costruzioni a tutti gli effetti. Lo dimostra il fatto che per essere smantellate è necessario l’intervento di un operaio e non è semplice.
Quando si realizza una veranda, visto che si crea un aumento di volumetria, è necessario richiedere un Permesso di costruire, sempre che questo aumento volumetrico rientri nei parametri concessi dalla strumentazione urbanistica locale.
In questo caso prima di procedere con i lavori sarà necessario attendere il provvedimento favorevole del responsabile del procedimento nominato dal Comune.
Se la veranda rappresenta invece la chiusura di un balcone, si determina una modifica consistente della facciata, per cui verrà valutato anche il modo in cui incide sull’estetica della stessa.

Affidarsi a un professionista abilitato
Prima di procedere alla realizzazione, sarà necessario quindi rivolgersi a un professionista abilitato (che potrà essere un architetto, un ingegnere o un geometra) che, in base a quanto prescritto dal Piano Regolatore Comunale e dal regolamento edilizio, verificherà, nel caso si tratti di un edificio unifamiliare, la possibilità di effettuare l’intervento e che, nel caso si possa procedere, predisponga un adeguato progetto. Nel caso in cui si tratti invece di un edificio condominiale, sarà necessario richiedere, oltre al permesso comunale, anche il consenso preventivo dell’assemblea dei condomini, che dovranno approvare l’intervento all’unanimità. Tale consenso dovrà poi essere allegato alla richiesta da presentare al Comune.
Dopo aver presentato un progetto a firma di tecnico abilitato, corredato da una relazione tecnica che attesti la rispondenza a tutti i requisiti normativi richiesti, trascorsi 30 giorni senza che siano intervenuti provvedimenti contrari da parte del Comune è possibile dare inizio ai lavori.
Se l’edificio è vincolato, perché riveste un particolare valore architettonico o ambientale, andrà richiesto anche un parere preventivo alla Sovrintendenza di rispettiva competenza. Terminati i lavori, sarà necessario anche un aggiornamento catastale. Inoltre, poiché un aumento di volumetria determina una variazione dei millesimi della proprietà condominiale, sarà necessario provvedere a un aggiornamento delle tabelle millesimali.

1. Quando la veranda è ammissibile in un condominio?

La compatibilità di una veranda con la complessiva valutazione architettonica deve essere necessariamente verificata caso per caso, non potendo fornire un principio generale valevole per ogni fattispecie. La veranda in linea generale può essere ammessa se:

- risulti compatibile e rispettosa del decoro architettonico del fabbricato;
- non arrechi pregiudizio agli altri condomini;
- non impedisca o limiti agli altri condomini il godimento del bene comune.

Questo significa che l’alterazione del decoro architettonico si riscontra tutte le volte in cui la modifica incida sull’insieme dell’aspetto dello stabile, il che si verifica nell’ipotesi della realizzazione di una veranda che dia luogo a discordanze nel prospetto e ne modifichi l’unità stilistica.

2. Perché è necessario il consenso dell’assemblea condominiale

L'autorizzazione assembleare si palesa assolutamente necessaria nel caso di incidenza sul decoro architettonico, come allorquando la veranda possa arrecare pregiudizio agli altri condomini. Sul punto, basti far riferimento alla rigida normativa civilistica sul rispetto delle distanze (art. 873 e ss. cc).

E difatti, qualora le distanze effettive dovessero risultare inferiori a quelle legali, sarà necessario formalizzare l’autorizzazione assembleare con atto notarile e successiva trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Tale formalità consentirà di cautelarsi da eventuali azioni che potrebbero essere intentate dall’acquirente in caso di vendita dell’appartamento da parte del confinante, posto che la trascrizione assolve alla funzione di pubblica notizia di natura prerogativa.

Ma prima di giungere a una assemblea condominiale, sarà cosa buona che il condomino interessato alla realizzazione di una veranda si premunisca di un progetto corredato da tutte le informazioni inerenti il materiale e le modalità di costruzione del manufatto.

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