Prestito o mutuo per la ristrutturazione: 10 cose da sapere

Dalla somma da richiedere al tasso di interesse, alle garanzie da fornire: tutto quello che bisogna sapere prima di chiedere il finanziamento per una ristrutturazione secondo Facile.it

Secondo lo studio di Scenari Immobiliari nel 2017 sono state 700.000 le abitazioni oggetto di ristrutturazione nel nostro Paese: per farlo, molti italiani hanno scelto di chiedere un prestito a banche o finanziarie, con una richeista media che, secondo l'osservatorio di Facile.it, è stata pari a circa 16.000 euro nel caso di prestiti personali e a 88.500 euro nel caso dei mutui. Ma quando conviene scegliere l’una o l’altra tipologia di finanziamento e come fare per evitare di pagare più del dovuto? Sempre Facile.it fornisce una lista di 10 cose da sapere.

1. Quanto chiedere

In generale può convenire orientarsi verso un prestito personale se il taglio del finanziamento è più contenut anche se è possibile richiedere fino a circa 70 mila euro. I mutui per ristrutturare, invece, sono la soluzione più indicata per chi mira a importi maggiori; non ci sono valori minimi e ogni istituto applica le proprie politiche, ma normalmente il credito viene concesso a partire dai 30.000 euro.

2. Il tasso di interesse

Per confrontare le due tipologie di finanziamento è fondamentale il tasso. Oltre al TAN (Tasso Annuo Nominale) bisogna considerare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che include tutti i costi connessi al finanziamento, come le spese di istruttoria o perizia. Per i prestiti personali per ristrutturazione le migliori offerte hanno un TAEG che oscilla, attualmente, tra il 5,44% e il 7,98%. Per un mutuo ristrutturazione prima casa, invece, bisogna scegliere tra tasso variabile (migliori TAEG tra lo 0,78% e lo 0,83%) o fisso (migliori TAEG tra l’1,50% e il 2,08%).

3. I costi accessori

Per il prestito personale sono da considerare, generalmente, le spese di istruttoria, di incasso e gestione rata, quelle di notifica e di chiusura pratica, l’imposta di bollo, e, se previsti, eventuali costi iniziali o assicurativi.
Per i mutui ristrutturazione, invece, le spese aumentano. In aggiunta ai costi sopra indicati, bisogna considerare il perito (in media il suo intervento costa tra i 200 e i 300 euro) e l’atto notarile (il cui costo è legato al valore dell’iscrizione ipotecaria). Bisogna mettere in conto anche i costi relativi all’assicurazione scoppio e incendio, obbligatoria per l’ottenimento di un mutuo ristrutturazione. Se l’abitazione è già coperta da una polizza di questo tipo, è necessario verificare che abbia le caratteristiche richieste per il nuovo finanziamento.

4. Le garanzie richieste

Per entrambi i finanziamenti è necessario che il richiedente abbia un reddito fisso di importo sufficiente a sostenere le rate da rimborsare. Se per il prestito personale questo rappresenta, nella maggior parte dei casi, l’unico requisito richiesto, per il mutuo ristrutturazione è necessaria anche una garanzia reale, rappresentata dall’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile che si intende ristrutturare. Resta valido, per i mutui così come per i prestiti, l’istituto erogante potrà richiedere ulteriori garanzie.

5. Tempistiche di erogazione

Variano notevolmente. Un punto di forza dei prestiti personali sono i tempi rapidi di erogazione, che variano generalmente tra le 24 ore e i 15 giorni. Il mutuo ristrutturazione, invece, segue il normale iter di un mutuo tradizionale per l’acquisto casa che è notoriamente più lungo; solo per passare dall'istruttoria della pratica all'erogazione occorrono, in media, circa 60 giorni.

6. L'opzione del mutuo Sal

Per quanto riguarda le modalirà di erogazione, con il prestito la somma viene sempre concessa in un’unica soluzione, mentre per il mutuo le opzioni sono due. In alcuni casi, soprattutto se l’importo richiesto è contenuto rispetto al valore complessivo dell’immobile, la banca potrebbe concede la somma in un’unica soluzione; se invece l’importo richiesto è elevato, o superiore al valore che ha l’abitazione prima dei lavori di ristrutturazione, l’istituto di credito potrebbe proporre un cosiddetto mutuo Sal (Stato avanzamento lavori). Si tratta di una formula di finanziamento che prevedere l’erogazione dell’importo in diverse tranches, ognuna rilasciata dalla banca solo dopo che un perito abbia accertato il nuovo valore acquisito dall'immobile all’avanzare dei lavori.

7. Come scegliere la durata

Il prestito personale ha una durata massima di 10 anni e viene generalmente preferito per finanziamenti contenuti; il mutuo ristrutturazione, di contro, può arrivare anche a 30-35 anni. In generale è bene considerare che più è lungo il finanziamento, maggiore sarà il tasso di interesse applicato, ma il peso della rata mensile, essendo spalmato su un periodo maggiore, risulterà minore. Il mutuo resta, di fatto, l’unica strada percorribile se si vuole ripagare il debito in più di 10 anni.

8. Cosa portare in detrazione

Se richiesto per l’abitazione principale, il mutuo ristrutturazione dà diritto a una detrazione annua Irpef del 19% degli interessi pagati sul mutuo (importo massimo su cui calcolare la detrazione: 2.582,25 euro). Il prestito personale, invece, non dà diritto ad alcuna detrazione. Per il proprietario rimane valida in tutti i casi la possibilità di godere delle detrazioni fiscali legate all’intervento di ristrutturazione: se i lavori rientrano tra quelli previsti dalla legge, il proprietario può richiedere una detrazione Irpef pari al 50% del valore dell’intervento, fino ad un massimo di 96.000 euro, che verrà applicata nei 10 anni successivi alla ristrutturazione.

9. Cosa fare se la casa ha già un mutuo

Se sulla casa da ristrutturare grava già un mutuo ipotecario ci sono due alternative: se il proprietario vuole richiedere un nuovo mutuo, e non dispone di altre garanzie, la banca potrebbe proporre un mutuo sostituzione con liquidità per ristrutturazione, che consente di sostituire il primo finanziamento con uno nuovo che include anche una quota di liquidità aggiuntiva. In questo caso, però, attenzione alle somme richieste: l’istituto di credito non concederà un nuovo finanziamento se l’ammontare complessivo supera l’80% del valore dell’immobile. La seconda soluzione è il prestito personale ch non necessita di garanzie reali per essere concesso (si chiede solo una capacità reddituale adeguata).

10. Penali ed estinzione anticipata

Per entrambi i finanziamenti il debitore può decidere di estinguere il debito, totalmente o in parte, prima della sua scadenza naturale. A partire da febbraio 2007, per il mutuo ristrutturazione prima casa, la banca non può applicare alcuna penale per l'estinzione anticipata; nel caso di prestito personale, invece, a seconda del contratto sottoscritto potrebbe essere previsto il pagamento di un indennizzo, compreso tra lo 0,5% e l’1% del valore del prestito.

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