Come trasformare la vostra casa in un B&B

Trasformare la vostra casa in un Bed&Breakfast. Si tratta di un business in forte crescita, che permette in modo relativamente facile di mettere a rendita il proprio patrimonio immobiliare. Ecco come.

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Se avete una forte predisposizione alle relazioni, amate circondarvi di persone continuamente diverse e il cambio biancheria settimanale non vi spaventa, l’avventura di trasformare un vostro appartamento o parte di esso in un B&B è la scelta per voi e per il vostro portafoglio. Ovviamente, lanciarsi in un’avventura come quella di affittare la propria abitazione è un passo impegnativo, ma se siete veramente motivati e con qualche consiglio da parte nostra, l’esperienza potrebbe rivelarsi proficua. Basta un dato: il business delle locazioni turistiche negli ultimi tre anni in Italia (a dire dei proprietari di casa coinvolti) sembra sia incrementato del 30 per cento. Sempre più turisti stranieri e non optano infatti per questo tipo di strutture ricettive poiché i vantaggi contrattuali e fiscali sono molteplici e i guadagni per i proprietari di casa veloci e immediati. In Italia però le cose spesso sono più facili a dirsi che a farsi e quando si parla di leggi e normative, in generale, il caos è spesso assicurato. Se non si vuole incorrere in sanzioni fiscali è opportuno fare molta attenzione. Quando si parla di normative in materia di strutture ricettive, in Italia, le regole cambiano da Comune a Comune. La prima domanda che bisogna porsi prima di intraprendere questo tipo di attività è se la propria abitazione possa avere quella appetibilità turistica propria della casa ricettiva. La seconda è se si voglia intraprendere questa attività in maniera occasionale o continuativa.

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CHE COSA E’ UN B&B: DEFINIZIONE E TIPOLOGIE

Secondo le Norme Regionali in vigore sono da considerarsi Bed and Breakfast le strutture ricettive a conduzione familiare, gestite da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati. Sono invece da definirsi Affittacamere le strutture ricettive di chi voglia esercitare in forma di impresa e quindi in maniera continuativa una attività paragonabile al B&B ma senza le limitazioni imposte al B&B. Questo significa che i requisiti richiesti dalla legge cambiano a seconda che si intenda gestire un B&B in forma privata o in forma di impresa e questo vale anche per gli aspetti fiscali e tributari.

CONSIGLI PRATICI
In entrambi i casi, sia che si voglia gestire un B&B in forma di impresa organizzata sia che la si voglia gestire in maniera privata e occasionale, quindi per diletto o semplice desiderio di ospitalità, il consiglio che ci sentiamo di darvi è di stipulare comunque un contratto scritto anche se il soggiorno dei turisti presso la vostra struttura sarà di brevissima durata. L’articolo 1, comma 346 della legge n. 311 del 30 dicembre 2004 stabilisce che anche i contratti turistici debbano essere sempre stipulati per iscritto, a pena di nullità, e se non si vuole quindi incorrere in sanzioni e irregolarità è necessario mettere nero su bianco tutti gli aspetti della locazione. Quando è necessario registrare il contratto? I limiti di tempo. La legge italiana stabilisce che se il contratto di locazione stipulato non superi i 30 giorni consecutivi non è necessario registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate. Nel caso si superasse invece tale limite è necessario provvedere al pagamento dell’imposta di registro divisa al 50 per cento tra inquilino e proprietario di casa. l pagamento avviene attraverso il versamento delle imposte tramite il nuovo modello f24 scaricabile dal sito dell'Agenzia delle Entrate.

FISCO: LA CEDOLARE SECCA
Dal punto di vista fiscale, al momento del pagamento del canone da parte dell’affittuario, il proprietario di casa deve sempre rilasciare al turista una ricevuta semplice, non fiscale, che deve prevedere:

1 l’emissione in duplice copia 
2 il numero progressivo di documento
3 data e luogo di emissione
4 nome e cognome dell'intestatario
5 indirizzo completo
6 codice fiscale o partita Iva
7 importo totale in cifre e in lettere
8 l’oggetto per cui si sta emettendo la ricevuta
9 firmale leggibile e i dati del proprietario

Per quanto riguarda invece i redditi percepiti dal proprietario è necessario sapere che vanno sempre dichiarati sia che si svolga l’attività in forma imprenditoriale o meno, e anche se la locazione non abbia superato i 30 giorni nell’arco di un anno. Per quanto riguarda la tassa sui rifiuti (TARI) occorre verificare la delibera comunale ove è ubicato il B&B, generalmente però per gli immobili concessi in locazione a non residenti nel comune per un periodo inferiore all’anno, come per esempio immobili affittati a turisti, la tassa rifiuti è dovuta dal proprietario dell’immobile per tutto l’anno. Se invece la casa è affittata con un contratto di locazione superiore all’anno, la tassa sui rifiuti è dovuta dall’affittuario dell’immobile anche se non residente. Anche i redditi provenienti dalla locazione di B&B, stanze e appartamenti turistici sono soggetti a tassazione e il proprietario di casa può scegliere se essere tassato secondo regime ordinario IRPEF oppure applicare la cedolare secca ossia l’imposta agevolata con aliquota al 21 per cento fissa che sostituisce l’Irpef ma anche le addizionali comunali e regionali nonché l’imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione. E’ ammessa solo se il proprietario è una persona fisica e occorre inoltre che l’immobile abbia una destinazione catastale di tipo abitativo.

COMUNICAZIONE DEGLI OSPITI ALLE AUTORITA'
Anche in materia di pubblica sicurezza le cose da sapere e da fare sono molteplici e cambiano a seconda che si gestisca il B&B in forma imprenditoriale o meno. Per quanto riguarda gli affitti turistici brevi gestiti direttamente dai privati:

1 se l’ospite è cittadino italiano o apparentemente alla UE e si ferma al massimo 29/30 giorni non è necessario fare denuncia all'Autorità di Pubblica Sicurezza;
2 se l’ospite è extra UE o apolide e si ferma al massimo 29/30 giorni è sempre obbligatorio denunciare la presenza all’Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dal suo arrivo;
3 se l’ospite è cittadino italiano o UE e si ferma più di 29/30 giorni è sempre obbligatorio denunciare la sua presenza all’autorità di Pubblica Sicurezza ma poiché tale comunicazione è stata assorbita dalla registrazione del contratto di locazione o in quello di locazione temporanea sarà compito dell'Agenzia delle Entrate procedere alla registrazione.

Per quanto riguarda invece gli affitti turistici in forma imprenditoriale è necessaria la segnalazione telematica degli alloggiati tramite il Servizio Alloggiati Web predisposto dalle Questure come previsto dall’apposito DM e scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

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